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做物業都能做成百億巨頭,雅生活到底是怎么煉成的?
江瀚視野觀察
03/24
做物業都能做到百億,雅生活到底是怎么做到的?
本文來自于微信公眾號“江瀚視野觀察”(ID:jianghanview),投融界經授權發布。

3月22日,一個消息引發了市場的廣泛關注,著名的物業產業參與方雅生活發布了自己最新的財報,讓人最意外的是這家物業企業竟然實現了百億營收,做物業都能做到百億,雅生活到底是怎么做到的?


一、做物業做到百億的雅生活


在中國人的心目中,你家小區給你服務的物業公司你覺得能賺多少錢?幾十萬?大不了撐死了幾百萬?然而,就在中國的物業市場上,雅生活卻宣布自己實現了百億營收,做物業都能做到百億?這個消息出來,很多人都為之震驚!


3月22日,著名的物業巨頭雅生活發布了自己的最新年報。根據這份財報有幾個點非常值得關注:


1、物業生意已成百億巨頭。財報數據顯示,截至2020年底收入100.26億元,同比增長95.5%,成為全國首批百億的物業企業。


2、收入結構改善顯著。從收入結構的角度來看,物業管理服務、業主增值服務及外延增值服務 “三大業務”收入分別為64.8億元、10.5億元及24.9億元,三項收入分別占收入總額的64.7%、10.5%及24.8%。最引人關注的無疑是物業管理服務收入、業主增值服務收入這兩大類都已經實現了三位數的高增長。


3、雅生活的行業龍頭地位不斷鞏固。從管理面積來看,雅生活在管面積與合約面積(不含咨詢顧問及參股公司面積)分別為3.7億㎡、5.2億㎡,較去年增長112.3%及74.9%。若計入咨詢顧問及參股公司合約面積,雅生活在管面積已超過5.6億㎡,合約面積突破7.1億㎡。



受財報利好影響,野村、大和、杰富瑞都上調了目標價位,重申了雅生活的買入評級。


如此高的增速,以及百億的營收,讓誰都無法小覷這個物業巨頭,很多人都在問把不賺錢的行當做到如此規模,雅生活究竟是怎么做到的?


二、物業是如何做成大生意的?


其實,之前我們就專門分析過雅生活在疫情期間的逆市上漲,以及各大投行的是如何密集上調雅生活的市場預期,那么,面對著如今已經破百億營收的雅生活,我們到底該怎么看?這家企業是如何把小物業做成了大生意的?


首先,物業雖小但生活服務平臺并不小。相信每個人對于給自己家服務的物業公司都不陌生,無論是小區進門的門衛,進車的車庫,還是小區日常的保潔服務,家庭的水電維修都離不開物業,可以說,物業是做最累的活,但是卻始終最難被業主理解,而我們看雅生活就是通過從小處著手,比如說在疫情期間進行小區半封閉管理,為隔離業主進行一對一物質代購服務,并且提供最生鮮產品的社區配送。


而雅生活在做的其實是逐漸突破傳統物業服務的桎梏,立足于社區生活這個核心場景,雅生活其實正在不斷擴大物業服務的外延和內涵,從人這個核心維度出發,以平臺為核心逐漸形成了全生態的服務體系:


在社區零售方面,攜手京東聯盟等互聯網平臺及五糧液、維達、廣州聯通等不同行業的知名品牌,讓線上線下的零售服務可以直接到家,無論是生鮮還是智能定制服務,都可以一觸即達。


在生活服務方面,雅生活孵化了家政、維修、園藝等事業部,不僅讓自己的業主能夠享受最到位的服務,還走出社區,向市場輸出清潔、消殺、維修等專業服務。


在家裝宅配方面,通過與供應商的服務,利用自身平臺優勢,實現了對家庭升級改造、墻面翻新、家具家電采購的一體化服務。


在增值服務領域,雅生活借助自身優勢以輕資產的方式,引入知名幼托品牌,落地10家社區幼托中心。


可以說,一個業主完全可以足不出戶,享受到一整套各式各樣的服務,幾乎覆蓋了所有的可能的生活需求,而雅生活就像一個連接器一樣實現了以平臺為依托的服務全面集合。


其次,以全產業鏈布局形成大格局效應。從細微處著手,雅生活形成了一整套的平臺型經濟服務體系,在這個平臺之中,雅生活不斷拓寬自己的邊界,從而形成自身的經濟發展優勢。而在中觀產業鏈上,雅生活則不斷進行著產業鏈的全生態化布局:


一是快速進行規模整合構筑自身增長動能。雅生活本身擁有著股東的先天優勢,在股東物業的基礎上,雅生活不斷整合第三方市場,將自己的服務邊界不斷擴大,如今雅生活來自第三方的市場占比已經達到了74.1%,可以說,雅生活已經真正走出了股東帶來的舒適區,在第三方的廣闊市場上形成了屬于自己的服務優勢。


二是全國一盤棋建設全區域一體化服務體系。我們縱觀雅生活的發展模式,就會發現其本身已經構建起了全國的一體化體系,截至2020年12月31日,雅生活的在管項目達到2877個,覆蓋全國31個省、直轄市和自治區,163座城市。按城市線分布,新一線29.9%,一線23.8%,二線26.3%,三四線及以下20%??梢哉f,無論是哪個城市群都有雅生活的布局,全國化的布局讓雅生活形成了全國一盤棋的頂層邏輯。


三是全業態的大規模有機整合。不僅是城市的全覆蓋,還有各種業態的有機整合,在業態上,雅生活已經擺脫了單純居住業態的業務模式,在軍隊后勤、高速公路、文體場館、高端商寫、軌道交通等細分業態接連獲取多個大型城市地標項目,年化合同金額千萬級項目近30個,包括深圳大運AI小鎮、300米超高層綠地能源國際金融中心、上海、南京、西安等10余條軌道交通等,全業態模式讓雅生活的服務邊界進一步擴大。


第三,智慧城市服務大戰略服務的全局產業優化。如果說小到每個社區是平臺化的服務提升,再到整個產業是規模、區域、業務的全面整合的話,雅生活的第三步則是整個智慧城市服務的全渠道提升了。2020年,雅生活集團正式更名為“雅生活智慧城市服務股份有限公司”,戰略升級為“智慧城市服務商”。何謂智慧城市服務呢?伴隨著中國城市化的快速發展,我們越來越多的人逐漸生活在城市之中,大大小小的城市服務逐漸增加,在這樣的情況下,如何將城市治理變得更加精細化就成為了考驗各個城市的事情,而借助互聯網、物聯網的力量將城市服務升級為智慧城市服務就成為了很多城市的選擇。


但是,在這樣的情況下,智慧城市單靠政府的力量是難以完全完成的,這就需要各家企業為政府提供更多的智慧化服務,而雅生活就是響應這個趨勢的變化:


以成立雅昊環境科技為抓手發力市場拓展,協同資本驅動,歷經短短半年布局,已經初具規模。截至2020年12月31日,城市服務在管項目超過130個,業務覆蓋20省、自治區、直轄市的53個城市,合計在管項目年化合同金額超過20億元,總合同額超過130億元,并打造環衛業務“1+N”(以傳統環衛業務為主體,統籌推進垃圾分類、園林綠化、水域保潔、智能公廁等業務)等。


就在財報發布的當天,雅生活宣布近期以人民幣11.8億元收購陜西明堂、北京慧豐清軒、大連明日、安徽宇潤及中航美麗城鄉等5家領先城市綜合服務企業,實現了自有投資產業與其他投資的有機結合,從而快速形成全產業鏈的戰斗力。


與此同時,雅生活還進一步發揮自己的平臺作用,攜手華為、商湯科技等互聯網巨頭,利用智慧園區建設、智能城市運營、5G技術應用等進行深入合作,從而真正構建起屬于自己的智慧城市立體解決方案。從技術的角度出發,深化推進云計算的使用、區塊鏈的嘗試、大數據和人工智能的組合應用等新技術的探索研究與運用。通過數字物業,數字城市服務,聚焦物業服務產業、科技公司和研究機構等生態伙伴形成全產業鏈的互利共贏。


其實,說小物業服務真的挺小,小到我們日常生活的方方面面,說大物業服務業真的很大大到一個城市甚至一個區域的全面化服務,百億的大生意對于雅生活來說僅僅是一個起點,雅生活正在用降維打擊的方式,實現自己的快速升值,如果雅生活這樣發展下去的話,雙千億的夢想還會遠嗎?

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